不動産を担保に融資を受けたときに行われる登記とは?


中小企業が銀行から融資を受けて調達するときには、不動産などを担保として差し入れ抵当権設定登記を行うことが多いといえます。

土地など不動産に抵当権を設定する登記が必要なのは、それらの資産が担保となっていることを証明するためです。

ただ、融資を受けるときの登記には抵当権と根抵当権があるため、それぞれ何が違うのか理解しておきましょう。

 

融資を受けるとき抵当権設定登記が必要なタイミング

事業者でなく一般の方でも住宅ローンを利用した場合には、銀行など金融機関や保証会社を抵当権者とするため、担保として差し入れた不動産に抵当権を設定することになります。

抵当権は債務が弁済されなかったとき、担保として差し入れている不動産を競売にかけ、現金化して弁済に充てることを可能とする権利です。

事業者が銀行から融資を受けるときには、抵当権ではなく根抵当権を設定する登記が行われることもあります。

 

抵当権と根抵当権の違い

抵当権と根抵当権、どちらも融資実行や取り引きのときに不動産を担保とするための登記であり、不動産を借金のために差し出すことといえます。

融資を受けた後も滞りなく返済されていれば、担保として差し入れた不動産も所有者が変更されることはありません。

しかし返済が遅れたり支払われなくなったりすると、抵当権や根抵当権が実行されることとなり、不動産は競売にかけられ売却代金から返済に充てられます。

そのため住宅ローンなど、特定の債権を担保することを目的として、不動産などに設定した担保権が抵当権です。

対する根抵当権は、事業者が必要なときに必要なタイミングで銀行から融資を受けることができるように、継続取引から生じる不特定多数の債権を一括担保する抵当権のことです。

具体的には次のような違いがあります。

 

抵当権の特徴

1つの債権だけを保証するのが抵当権で、完済により抵当権は消滅します。

運転資金などを銀行融資で調達したいとき、すでに抵当権を設定してお金を借りている場合でも、別に抵当権を設定し融資契約を結ぶことが必要です。

そのため、登記費用も別途発生し、時間や手間もかかってしまいます。

 

根抵当権の特徴

事業を営んでいれば、定期的に資金が必要となるものですが、限度額の範囲で繰り返し融資を受けることができるのが根抵当権です。

根抵当権を設定すると極度額が設けられますが、差し入れた担保の不動産などの価値を基準とした融資の最高限度額といえます。

この最高限度額が極度額と呼ばれるものですが、極度額の範囲であればいつでも融資を受けることができるため、資金調達に悩むこともなくなります。

 

抵当権設定登記で発生する費用

抵当権や抵当権を設定するときには登記手続きを行いますが、無料でできるのではなく一定の費用を負担しなければなりません。

主に次のような費用が発生することになるため、事前の準備も必要です。

 

登録免許税

抵当権設定登記では借入金額の0.4%の登録免許税を納めることになりますが、根抵当権設定登記では極度額の0.4%の登録免許税が課税されます。

 

司法書士に対する報酬

抵当権や根抵当権を設定する登記は本人でも手続き可能ですが、司法書士など登記の専門家に依頼することが一般的です。

専門家に依頼すれば、手間を省くこともできますし申請後のミスを最小限に抑えることができます。

ただし司法書士に登記を依頼すると、地域や士業にもよりますが5~7万円の費用が発生することが多いといえます。

 

登記申請で必要となる書類

抵当権や根抵当権を設定する登記を行うとき、必要となる書類はどちらもそれほど差がありませんが、事業融資で設定されることが多い根抵当権設定登記で必要となる書類は以下のとおりです。

 

  • ・印鑑証明書(発行から3か月以内のもの)
  • ・登記原因証明情報(根抵当権設定契約証書)
  • ・不動産の権利証(権利証または登記識別情報)
  • ・資格証明書(発行から3か月以内の商業登記における登記事項証明書)
  • ・申請書
  • ・委任状(司法書士に登記手続きを依頼する場合は必要)

なお担保として差し入れる不動産の所有者の、今の住所・氏名が登記簿上の住所・氏名と異なるときには、住所変更登記氏名変更登記などが必要です。

相続が発生していて名義が変更されていないときには相続登記も必要となるため、別途費用や書類が必要になります。

 

まとめ

銀行などから融資を受けるときに不動産などを担保として差し入れるのであれば、必ず必要となるのが抵当権設定登記です。

事前にどのような書類が必要なのか把握しておき、準備しておくといざというときに慌てずにすみます。

事業を営んでいるときには根抵当権を設定することも多いですが、抵当権と根抵当権、どちらも借りたお金を遅れず返済しなければ競売にかけられ担保として差し入れた不動産を失うことになります。

もし銀行から融資を受けるときに不動産などを担保として差し入れるのであれば、遅れず返済できるような計画を立て、無理のない範囲でお金を借りることが大切です。